O Jardim Lapena enfrenta sérias condições no que se refere à qualidade das habitações. Dados da pesquisa revelaram que mais de ⅕ das residências do bairro convivem com esgoto a céu aberto no seu entorno, número muito acima da média da cidade de São Paulo.

A situação habitacional ainda é desafiadora. Um quarto da área total do bairro é ocupado por favelas (urbanizadas ou não) e loteamentos irregulares, e mais de 80% dos imóveis não são regularizados. Quase metade das famílias mora em locais com construção precária, divide a casa com outra família, mora com muitas pessoas no imóvel ou gasta além do que poderia com aluguel. Essa condição, associada à localização do terreno próximo ao leito do Rio Tietê, torna a ocorrência de inundações e alagamentos um verdadeiro drama, causando perda de patrimônio, empobrecimento e doenças.